Los extranjeros que piden hipotecas en España buscan casas un 20% más caras

Cada año, decenas de miles de extranjeros deciden comprar una vivienda en España, ya sea con o sin necesidad de pedir una hipoteca.

El perfil de foráneos que necesitan adquirir un inmueble con financiación bancaria y formalizan su préstamo en España viene recogido en el informe anual de idealista/hipotecas de 2023, que detalla sus principales características económicas, los destinos más destacados para comprar vivienda y qué tipo de préstamo firman.

Tras analizar las operaciones en las que intermedió durante el año pasado con su servicio para no residentes, el bróker hipotecario de idealista afirma que los extranjeros representaron 5% de la demanda hipotecaria total del conjunto del año, con un peso similar al de las hipotecas para comprar segundas residencias (7,5%), aunque lejos de las operaciones destinadas a mejorar las condiciones de la hipoteca inicial (13,3%) y las que se firmaron para la compra de vivienda habitual (72,9%).

 
En cuanto al perfil de los foráneos, la radiografía es de un individuo de 41 años de edad, con una renta media del hogar de más de 5.900 euros al mes y que quiere comprar una casa que cuestan unos 213.000 euros, un precio hasta un 20% superior a la media nacional. La zona mediterránea sigue siendo la más destacada, mientras que el tipo fijo se mantiene como la elección predilecta para financiar la compra.  

Otra variable es que su esfuerzo económico para comprar la vivienda es de un 21%, cuatro puntos por debajo del promedio español, mientras que los británicos siguen siendo la nacionalidad de referencia, aunque seguidos a poca distancia de los alemanes.

Rentas más altas y viviendas más caras
 Niveles récord en las solicitudes
El Mediterráneo, el destino preferido
Los británicos siguen siendo la referencia
Necesitan menos financiación para comprar
Se decantan por las hipotecas fijas
Rentas más altas y viviendas más caras
Una de las cifras que recoge el informe de idealista/hipotecas es que los no residentes que solicitaron un préstamo para comprar vivienda durante 2023 disponían de una renta media por hogar de 5.897 euros, cifra un 85% superior al promedio nacional (3.177 euros). 

En cuanto al precio del inmueble que quieren adquirir con esa financiación, el promedio entre los consumidores foráneos se situó por encima de los 213.000 euros; importe un 20% más alto que la media en España (176.663 euros). En cuanto a qué cantidad piden de hipoteca para materializar la operación, los datos del bróker de idealista sitúan el promedio en 152.518 euros en el caso de los extranjeros y en 136.959 euros en el doméstico.

 
Si analizamos las operaciones formalizadas, las diferencias entre la renta y el precio de las viviendas son incluso superiores. Los ingresos medios de los hogares extranjeros alcanzaron un promedio de 9.223 euros, más del doble que los hipotecados nacionales (4.405 euros mensuales). Mientras, el precio medio de compra se situó alrededor de 326.000 euros, un importe un 27% superior al de los inmuebles que adquirieron los compradores españoles durante el año pasado (256.970 euros).

No obstante, la diferencia es menor en el importe de las hipotecas: el promedio de los extranjeros se situó en 185.848 euros, mientras que las familias domésticas firmaron hipotecas de unos 175.500 euros.

Teniendo en cuenta que piden prácticamente la misma financiación, pero que los foráneos disponen del doble de renta, su esfuerzo económico (entendiendo como tal cuántos ingresos se destinan al pago de la cuota mensual) se situó en un 21%, frente al 25% de los españoles. Ambos perfiles se encuentran por debajo del máximo del 30-35% que recomiendan los expertos.

 
 Niveles récord en las solicitudes
Las cifras de las solicitudes de hipotecas por parte de extranjeros dejan algunas lecturas curiosas, como que el importe solicitado o el precio de compra de la vivienda cerraron 2023 en los niveles más altos de los últimos dos años, cuando arrancó la serie histórica de idealista/hipotecas.

 
 

Como consecuencia del aumento de precios que registró el mercado residencial, el importe medio de compra de las viviendas que querían financiar los no residentes superó por primera vez en diciembre los 221.000 euros (frente a los 213.000 euros de media anual), mientras que la hipoteca media solicitada ya se acerca a los 160.000 euros (el promedio de 2023 se situó en 152.518 euros).

Lo que no ha batido récord es la renta de los foráneos que piden un préstamo hipotecario en España: pese a que el promedio se situó en diciembre por encima de los 6.100 euros mensuales, el dato más alto fue el registrado en julio, con casi 6.200 euros mensuales.

El Mediterráneo, el destino preferido
En lo que se refiere a la ubicación de las viviendas, no hay cambios respecto a la tendencia habitual. El arco mediterráneo es donde se encuentra la mayoría de los inmuebles demandados y comprados vía préstamos hipotecarios.

Según el bróker de idealista, más del 27% se ubican en Comunidad Valenciana, mientras que un 32,8% se reparte a partes iguales entre Cataluña y Andalucía (con un 16,4% en cada caso). 

La zona mediterránea no solo destaca en las operaciones firmadas, sino que también es donde se concentra el mayor volumen de solicitudes de hipotecas para la compra de vivienda por parte de extranjeros. En este caso, el peso de la Comunidad Valenciana se eleva hasta el 28,2%, mientras que Andalucía ocupa la segunda posición (20,7% del total) y Cataluña la tercera (14,7%). Canarias (9,48%), Madrid (9,43%) y Baleares (5,36%) son las siguientes regiones más destacadas del ranking.

        
idealista/hipotecas
En el caso de los hipotecados españoles, la autonomía de referencia es la Comunidad de Madrid, que englobó un tercio de las firmas de préstamos para la compra de vivienda en 2023. Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana son las siguientes regiones más activas del país, aunque con cifras menores que las de Madrid.

Los británicos siguen siendo la referencia
En lo que se refiere a las nacionalidades que solicitan más hipotecas para comprar vivienda en España, la británica sigue encabezando el ranking, al representar un 15,5% del total. Le sigue de cerca la alemana (14,1%), mientras que los ciudadanos procedentes de Suiza cierran el ‘top 3’ (al suponer el 9%).

 
También destacan los estadounidenses (8,9%), los franceses (7,8%) y los holandeses (7,3%). Ya por debajo del 6% están los irlandeses (5,5%), los belgas (4,5%), los suecos (2,7%) y los italianos (2,3%). El 22,5% de las solicitudes restantes está repartido entre las demás nacionalidades.

A pesar de que Reino Unido se mantiene en cabeza, Alemania está ganando peso en el ranking. En el tercer trimestre, de hecho, los ciudadanos germanos fueron los principales solicitantes de hipotecas para la compra de vivienda en España.

El informe también hace una mención especial sobre los solicitantes procedentes de EEUU y Suiza, ya que son los que registraron una mayor renta media por hogar (9.527 euros y 9.097 euros, respectivamente). También son los que demandan unos importes hipotecarios más elevados (175.585 euros en el caso de los suizos y de hasta 184.090 euros en el caso de los estadounidenses) y los que quieren comprar las viviendas más caras (entre 247.000 y 258.000 euros).

Necesitan menos financiación para comprar
Por regla general, el importe hipotecario que pidieron los no residentes fue equivalente al 61% del precio de compra de las viviendas. Por tramos de financiación, destaca el de entre el 60% y el 70%, que supuso más de la mitad de las operaciones (55%). La siguiente horquilla más numerosa fue la del 50-60% (que representó casi un 19% del total), seguida de la financiación de hasta el 50% (16,1%).

Apenas uno de cada 10 extranjeros necesitó financiar más del 70% del precio de la vivienda, siendo testimoniales las operaciones que superaban la barrera del 80% que en general suele establecer la banca como límite (0,7%).

 
Y aquí encontramos otra diferencia con el hipotecado medio español. Según el bróker de idealista, uno de cada cinco consumidores nacionales firmó un préstamo por un importe equivalente a entre el 80% y el 100% del precio de la vivienda. En concreto, un 20,2% de las operaciones se quedaron entre el 80% y el 90%, mientras que el 0,8% restante se situó en la horquilla 90-100%. No obstante, la franja más destacada fue la del 70-80%, con un 43,2% de las operaciones.

Se decantan por las hipotecas fijas
Las hipotecas fijas se mantuvieron en 2023 como la principal opción para los extranjeros, tras representar casi un 70% de las operaciones que se formalizaron el año pasado a través de idealista/hipotecas (69,6%). La siguiente tipología más destacada fue el tipo mixto (19,6%%), mientras que las variables se quedó la opción minoritaria (10,8%).

 
En el caso de los clientes nacionales, el tipo fijo también fue la opción preferida (52%), aunque no sacó tanta ventaja a las hipotecas mixtas (40%). De hecho, los préstamos a un tipo de interés mixto, que establecen un tramo fijo durante los primeros años (3, 5, 10…, según la oferta y el banco) que luego se reconvierte en variable (diferencial + euríbor) han experimentado un fuerte crecimiento: en 2022 apenas representaron un 12% del total.

Además, fueron la primera opción en las operaciones destinadas a mejorar la hipoteca inicial, ya fuera vía subrogación o con la cancelación del préstamo y la firma de uno nuevo, al suponer casi un 55% del total, frente al 35% que representaron las hipotecas fijas.